短期看*策，中期看土地，长期看人口。
这三句短语被奉为房地产界的金科玉律，今天，全国第七次人口普查结果正式公布，相较于十年前，全国人口增长万人，增长率为5.38％，达到14.亿人。
人口增长关乎到各行各业，像母婴、食品、育儿、教育等行业都深度依赖人口红利，楼市更是如此。
从今天公布的数据来看，我们能发现不少值得细细探究的点。NO.1｜壹
大城市的房价有了人口支撑
1、全国城镇人口达到9.01亿，占63.89%，与年相比，城镇人口比重上升14.21个百分点，普查增量超过2亿，并且仍有增长潜力；
2、东部地区人口占39.93％，中部地区占25.83％，西部地区占27.12％，东北地区占6.98％。与年相比，东部地区人口所占比重上升2.15个百分点，中部地区下降0.79个百分点，西部地区上升0.22个百分点，东北地区下降1.20个百分点。在全国产业布局中，东部沿海一直都是相对经济较发达地区，也是城市化、城镇化相对较高的地区。在最新的人口普查，东部地区人口占比持续上升，全国城镇人口增量超2亿，这代表着一二线城市仍然有巨大的虹吸效应。核心大都市能提供充足的就业机会，劳动人口必然涌向核心大都市。房地产是城市化的副产品，因此城市之间的分化会愈演愈烈，城市之间的差距会越来越大。
同时，在房地产市场整体需求放缓的大背景下，存在一种重要力量推动核心大城市住房需求上升，那就是产业结构优化，而大城市的产业结构优化能力通常会比三、四线城市更好。未来，人口聚集的效应还会越来越集中，人口往经济发达的城市流入是不可逆转的趋势。综上所述：房子是要人去住的，所以大城市的房价是有支撑的，楼市崩盘几乎不可能。
NO.2｜贰
未来整体买房需求会变小
1、此次普查人口增长率为0.53%，从年三普最高2.09%之后，人口增速就在不断连续下滑。
2、年我国出生人口为万人，相对前几年的万、万来说，降幅比较明显。3、0—14岁人口占17.95%，15—59岁人口占比63.35%，60岁及以上人口占18.7%，65岁及以上人口占13.5%。一般来说，65岁以上人口占比超过7%，则意味着进入老龄化社会。这一比重超过14%，则标志着“深度老龄化社会”的到来。超过20%，则称为“超老龄化社会”，目前我国是13.5％。
这些数据其实能够说明，我国生育率是在明显降低的、老龄化是更加严重的，人口增长放缓和老龄化也会促使住房需求放缓。宏观环境和*策的确可以改变房地产市场的运行方向，但只能在中短期内影响主力需求释放的时间，而人口结构及其生命周期则是基础的决定因素之一。虽然大城市的虹吸效应高于小城市，但是随着人口红利进一步消失，大城市之间的“内卷”也将越来越严重，随之带来的就是：逐步放宽落户*策，以吸引更多的人落户。NO.3｜叁
江苏人口持续增长
目前各城市的人口普查及人口增长都还未正式公布，我们能看到的是各省份的人口量和人口增长，很幸运，江苏在第七次人口普查中人口增量位居全国第三，十年新增万，仅次于广东、浙江。虽然此次人口普查尚未公布各城市人口量，但今年2月初《新华日报》透露：从第七次人口普查各板块初步数据来看，南京常住人口已经超过万人。一年时间南京人口已增长80万人，有人口流入的城市，以后房地产依然存在结构性机会这些都是未来城市进阶的底气。
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